Ingin menjual rumah yang masih KPR ? Bisa dan bahwasanya simpel dilakukan. Ini beberapa tipsnya. Beberapa kali muncul pertanyaan dari pengunjung blog mengenai cara menjual rumah yang masih KPR.
Ada beberapa alasan kenapa ingin menjual rumah yang masih KPR:
Pertama, ingin membeli rumah yang lebih besar atau pindah ke lokasi lebih baik.
Kedua, sedang menghadapi kesulitan keuangan sehingga salah satu cara mengurangi beban cicilan KPR yaitu dengan menjual rumah tersebut.
Ada yang pernah bertanya, “apakah rumah tersebut sanggup dikembalikkan ke pihak bank ?”. Mungkin anggapannya alasannya yaitu kewajiban membayar cicilan ke bank, maka rumah itu miliknya bank.
Ini persepsi yang salah.
Status Rumah yang KPR
Rumah yang dibeli dengan KPR bahwasanya sudah menjadi milik Anda sebagai pembeli sekaligus peminjam. Sehingga rumah itu menjadi kewajiban Anda.
Karena pembelian dilakukan meminjam kepada bank, Sertifikat Hak Milik (SHM) sebagai bukti kepemilikan rumah ditahan oleh bank sebagai jaminan.
Jika tidak memenuhi kewajibannya, bank berhak menyita dan menjual rumah tersebut untuk membayar hutang yang menunggak.
Jadi, kalau ingin menjual rumah tersebut, Anda sebagai pemilik dan peminjam yang harus menjualnya dan kemudian melunasi kewajiban ke bank.
Menjual Rumah Masih KPR
Ada beberapa cara yang sanggup dilakukan:
#1 Melunasi KPR
Karena mempunyai kewajiban kepada bank, Anda harus melunasi dulu sisa tagihan ke bank.
Setelah dilunasi, bank akan menyerahkan sertifikat hak milik (SHM) yang mana kemudian rumah sanggup dijual ke orang lain.
Proses ini disebut pelunasan dipercepat. Anda membayar lunas lebih cepat dari jangka waktu yang seharusnya.
Karena lebih cepat, ada denda yang wajib dibayar oleh peminjam. Biasanya denda dihitung sebagai prosentase tertentu dari sisa pinjaman.
Cara ini yaitu yang paling simpel meskipun bukan yang paling simpel secara keuangan alasannya yaitu Anda harus mempunyai uang yang cukup untuk melunasi sisa tagihan plus dendanya.
Bagaimana kalau tidak punya uang untuk melunasi ?
#2 Menjual Rumah
Cara lain yaitu menjual rumah tersebut kepada orang lain.
Anda harus mencari pembeli.
Karena rumah dibeli dengan dukungan KPR dimana sertifikat masih dipegang oleh bank, pembeli harus diberitahu semenjak awal.
Setelah menemukan pembeli dan terjadi kesepakatan harga jual rumah, prosesnya adalah:
- Pembeli melunasi kewajiban KPR kepada bank agar surat lunas dan sertifikat sanggup dikeluarkan oleh bank sehingga secara aturan status rumah bukan jaminan lagi
- Pembeli membayar kepada Anda sebagai penjual. Dari harga jual beli yang disepakati, sisa dari yang sudah dibayarkan ke bank, akan diserahkan kepada penjual.
- Setelah pelunasan ke bank dan pembayaran uang muka, proses berikutnya yaitu kesepakatan jual beli di depan notaris dengan penandatanganan akta jual beli sehingga perubahan kepemilikan sah.
Dalam proses ini, pengertian calon pembeli diharapkan alasannya yaitu pembeli akan membayar lebih dahulu, gres beberapa kemudian sertifikat sanggup dikeluarkan oleh bank.
Tidak semua pembeli mau melaksanakan proses ini. Mungkin muncul kekhawatiran, misalnya, sertifikat tidak keluar meskipun sudah dibayar lunas.
Untuk mengatasinya, perlu dipakai jasa notaris yang dipercaya, sanggup dari pihak pembeli, untuk memastikan prosesnya memang dilakukan dengan benar.
#3 Over Kredit KPR
Ini cara yang paling umum. Calon pembeli membeli secara over kredit.
Ada dua pilihan:
- Mengambil alih KPR ke bank yang sama. Pembeli melanjutkan dukungan di bank yang sama.
- Memindahkan KPR ke bank lain. Pembeli melanjutkan dukungan di bank yang berbeda.
Keuntungan menentukan take over kredit rumah dengan bank yang sama yaitu kedua pembeli dan penjual tidak perlu repot dalam mengurus over kredit rumah.
Karena dokumen rumah yang akan di beli ada pada bank tersebut. Hanya perlu melengkapi persyaratan yang akan diajukan oleh bank.
Namun kalau calon pembeli menentukan memakai bank yang berbeda, proses over kredit akan lebih sulit. Karena masing-masing bank mempunyai proses berbeda.
Biasanya, proses deal penyerahan dokumen dari bank pihak pertama dan penyerahan uang sisa pembayaran KPR dari pihak kedua ini sulit.
Proses over kredit ini sanggup saja gagal kalau bank menolak pengajuan KPR calon pembeli. Karena itu Anda harus bersiap menghadapi hal tersebut.
Anda juga harus memastikan bahwa calon pembeli membayar uang muka kepada Anda terlebih dahulu. Uang muka ini yaitu “keuntungan” Anda menjual rumah tersebut.
Misalnya, harga jual beli rumah yaitu 1 M dengan sisa hutang KPR Rp 800 juta. Anda perlu memastikan bahwa sisa Rp 200 juta dibayar oleh pembeli kepada Anda.
Bagi pembeli, nilai KPR sanggup 800 juta atau 1 M, itu semua tergantung hasil penilaian nilai (appraisal) rumah ketika dukungan diajukan. Maksimum KPR dari bank yaitu 80% nilai rumah.
Jika hasil appraisal bank diatas harga jual beli, pembeli sanggup memanfaatkan dana kredit dari bank untuk membayar uang muka kepada Anda. Sebaliknya, kalau hasil appraisal lebih rendah, pembeli harus merogoh kocek sendiri untuk membayar Anda.
Jika kondisi terakhir yang terjadi, perlu dipastikan kepada pembeli bahwa mereka siap melunasi meskipun nilai appraisal ternyata lebih rendah dari jual beli.
Penilaian Ulang Rumah
“Bagaimana kalau rumah tersebut sudah direnovasi sehingga luas bangunan sudah berubah dan lebih besar dari ukuran awal ?”, itu pertanyaan salah seorang pembaca.
Appraisal atau penilaian ulang rumah yaitu proses yang perlu dilakukan dalam jual beli rumah.
Rumah dinilai ulang untuk menentukan nilainya ketika ini. Tujuannya adalah:
- Dasar untuk menentukan harga jual beli yang pantas antara penjual dan pembeli.
- Jika penjualan dengan take over kredit, bank menentukan nilai kredit KPR menurut hasil appraisal.
Jadi, dalam proses penjualan rumah yang masih KPR, penentuan harga jual bukan menurut sisa kredit dukungan di bank, tetapi menurut nilai rumah ketika ini.
Dengan begitu, penjualan sanggup dilakukan dengan nilai yang cukup fair.
Appraisal sanggup dilakukan oleh jasa apparisal. Cari appraiser yang sudah sertifikasi Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Tips Jual Rumah Masih KPR
Sejumlah tips yang sanggup menjadi panduan ketika menjual rumah yang masih KPR:
- Menghitung berapa sisa tagihan di bank ketika ini, sehingga tahu jumlah kewajiban KPR yang harus dilunasi kepada bank. Sisa tagihan sanggup ditanyakan eksklusif ke bank atau dilihat ke skedul pembayaran yang diberikan ketika diawal kredit
- Melakukan penilaian ulang (appraisal) atas nilai rumah untuk menentukan harga jual yang pantas. Dari appraisal ini, calon pembeli sanggup mengetahui berapa kira-kira kredit yang akan diberikan oleh bank kalau ingin memakai KPR. Pastikan memakai appraiser yang sudah sertifikasi MAPPI untuk menjamin kualitas dan independensinya.
- Menjelaskan kepada calon pembeli semenjak awal bahwa status rumah masih KPR. Sehingga pembeli tahu konsekuensinya, terutama keberadaan sertifikat yang masih ditangan bank.
- Menjual dengan over kredit KPR menjadi cara yang sering dipakai meskipun tidak selalu simpel prosesnya. Over kredit di bank yang sama lebih simpel dibandingkan over kredit ke bank yang berbeda
- Menjual dengan over kredit KPR sanggup saja batal alasannya yaitu pengajuan KPR oleh calon pembeli sanggup tidak disetujui oleh bank.
Berikut ringkasan cara melunasi KPR dari aneka macam pilihan -diatas, dengan keunggulan dan kelemahannya:
Kesimpulan
Rumah yang masih KPR sanggup Anda jual. Dalam kondisi tertentu Anda mungkin harus melakukannya.
Pahami prosesnya dan jelaskan kepada calon pembeli pasti tidak akan sulit.
Bisa baca pula artikel lain soal KPR: Cara Mendapatkan KPR Bunga Murah; Tips Memilih KPR; Survei Suku Bunga KPR Paling Rendah dan Cara Praktis Menabung DP Uang Muka KPR.
Sumber https://duwitmu.com